Jeudi 21 Septembre 2017

Accéder à notre boutique en ligne

Francomanie le portail Francophone

Google
 

La Régie du Logement

La Régie du Logement fixe les droits des locataires et des propriétaires. Parfois il est difficile d'obtenir des réponses précises à des questions fondamentales. De plus il existe de fausses notions quant à tout ce qui entoure la cession de bail, la sous-location, qui doit payer quoi, qu'est-ce qui est permis. C'est pourquoi nous vous proposons cette petite cronique.

La Régie du Logement en France.

À venir.


La Régie du Logement au Québec.

Nous vous recommandons de vérifier la validité de ces faits vous-mêmes au près de la Régie du Logement du Québec et du Gouvernement du Québec. Les faits suivants s'appliquent pour un bail habituel de douze mois au Québec seulement.

Liens intéressants
Maison à vendre - les plus grands sites de courtiers immobiliers
Régie du Logement du Québec
Gouvernement du Québec - vivre en logement
Formulaires d'avis pour les locataires
Formulaires d'avis pour les propriétaires

Quitter son loyer

Cession de bail : Le mythe du trois mois de préavis
Contrairement à ce que plusieurs pensent, il n'est pas possible de casser un bail même si vous donnez un préavis de trois mois à votre propriétaire.

Ne pas reconduire un bail
Lorsque vous décidez de ne pas reconduire votre bail, vous quittez votre loyer donc, vous devez en informer votre propriétaire au moins trois mois avant la date de reconduction de votre bail. Si la date de reconduction est le 1er juillet, vous devez donc l'avertir avant le 1er avril. Si vous recevez un avis d'augmentation de bail, ce délai peut être est plus long par contre.

Quitter son bail pour cause d'augmentation du loyer
Pour un bail normal de douze mois, le propriétaire doit vous donner l'avis d'augmentation de loyer de trois à six mois avant la date de renouvellement de votre bail. Vous devez répondre à votre propriétaire dans le mois suivant l'avis. Si vous ne répondez pas à l'avis d'augmentation de loyer dans le mois suivant, votre bail sera renouvelé automatiquement avec les nouvelles conditions. IMPORTANT : L'avis du propriétaire doit être par écrit ainsi que votre réponse. Conserver toujours une copie des avis.

Pour des informations sur l'avis d'augmentation 2008 de la RLQ

Vous pouvez soit répondre que vous accepter l'augmentation, que vous quittez votre bail ou que vous refusez les nouvelles conditions mais que vous conservez votre bail. Dans ce dernier cas la Régie du Logement a un mois pour évaluer si l'augmentation de loyer est équitable par rapport aux améliorations effectuées sur le bloc appartement, les augmentations de taxes municipales et d'évaluations foncières etc. Le propriétaire est tenu de respecter le prix décidé par la Régie du Logement.

IMPORTANT: Si l'avis d'augmentation est acceptée volontairement ou non, il ne vous sera plus possible de donner un trois mois de préavis à votre propriétaire pour quitter votre bail. Vous serez donc obligé de renouveler le bail sinon de faire une cession ou une sous-location pour vous en défaire. L'avis d'augmentation donné par le propriétaire stipule les modalités de non reconduction. Cet avis avantage le propriétaire en lui donnant jusqu'à cinq mois pour se trouver un nouveau locataire au lieu de seulement trois. Ceci devient une contrainte par contre pour le locataire car celui-ci doit décider beaucoup plus tôt s'il ne veut pas reconduire son bail.

Différence entre la cession de bail ou la sous-location
La cession de bail intervient lorsque quelqu'un désire quitter son lieu de location, appartement ou maison, en dehors de la période prescrite par la régie du logement, c'est-a-dire avant trois mois de la date de fin de bail ou avant 5 mois si un avis d'augmentation de loyer a été donné. La cession de bail se différencie de la sous-location dans le sens que la cession une fois effectuée désengage le locataire des ses droits et obligations quant au lieu loué. Le nouveau locataire reprend le bail actuel dans les mêmes conditions que celles stipulées dans le bail. La sous-location rend le locataire responsable de l'état du loyer au près des personnes auxquels il le sous-loue et oblige ce dernier à verser des paiements si le sous-locataire devient en défaut de paiement. La responsabilité est donc plus grande. Par contre le sous-loué conserve le droit de réintégrer son loyer moyennant un préavis au sous-locataire. Dans les deux cas, le propriétaire du loyer doit accepter la cession ou la sous-location avant que celles-ci ne deviennent effectives.

Le contrat de cession de bail
Dans les deux cas, c'est au locataire qui quitte de s'occuper d'effectuer les démarches nécessaires pour trouver un nouveau locataire ou sous-locataire. Ceci inclut notamment, la visite du loyer, l'annonce du loyer et l'explication des modalités du bail.C'est aussi le devoir du locataire de s'informer au près des personnes intéressées et de s'assurer que la ou les personnes sont solvables, détiennent un dossier de location positif ou une côte de crédit satisfaisante. Les frais d'enquête de crédit sont au frais du locataire qui désire quitter sont loyer, non au propriétaire. Une fois la personne trouvée, il s'agit de signer un contrat de cession de bail avec la personne. Pour la sous-location, vérifier si ce type de contrat existe. Avec ce contrat, la personne ne peut plus refuser de prendre le bail par la suite et le locateur ne peut décider d'offrir le bail à quelqu'un d'autre. Dans ce contrat, il est possible et parfois recommandable d'inclure des conditions à respecter par le locataire ou le futur locataire pour que la cession ou la sous-location soient effectives déchargeant ainsi les parties de toute obligations contractuelles en cas de non-respect des conditions.

L'avis de cession de bail ou de sous-location
Une fois le contrat de cession de bail ou de sous-location signé avec le futur locataire, il faut remplir un avis de cession de bail ou de sous-location et le remettre au propriétaire. Le propriétaire a quinze jours pour vous donner sa réponse. À noter que celui-ci ne peut refuser votre avis à moins de raisons valables. C'est à cette étape qu'il devient difficile de déterminer qu'elles sont les raisons valables. Dans le doute contacter la Régie du Logement. Si vous croyez que le propriétaire refuse vos locataires pour des raisons non valables, il s'agit de présenter une demande à la Régie du Logement et celle-ci se chargera de trancher le litige. Si la Régie du Logement du Québec vous donne raison vous serez alors soit déchargé du bail ou en droit que la propriétaire accepte votre avis de cession ou de sous-location de bail avec le candidat désigné. Selon le Gouvernement du Québec, le propriétaire ne peut refuser votre bail pour les raisons suivantes:

-La race,
-La couleur
-Le sexe,
-La grossesse
-L’orientation sexuelle,
-L’état civil (incluant le fait d’avoir des enfants ou d’être une famille monoparentale),
-L’âge,
-La religion,
-Les convictions politiques,
-La langue,
-L’origine ethnique ou nationale,
-La condition sociale (incluant le fait de recevoir de l’aide sociale, des prestations de chômage ou d’avoir un revenu modeste),
-Le handicap ou l’utilisation d’un moyen pour pallier un handicap.

Voir le Site du Gouvernement du Québec à ce sujet.

Le propriétaire a par contre le droit d'exiger des informations pour vérifier l'identité des futurs locataires et s'assurer de leurs habitudes de paiements. Il peut refuser l'avis de cession ou de sous-location s'il juge que la personne possède de mauvaises habitudes de paiements ou des revenus insuffisants pour payer le loyer. C'est ici le seul point discuttable et qui pose litige parfois entre le locataire désirant quitter et le propriétaire. Le propriétaire peut demander le numéro de permis de conduire, le numéro de carte d'assurance maladie ou d'assurance sociale du futur locataire mais ne peut au terme de la loi exiger ces renseignements pour valider sa décision. Le propriétaire ne peut exiger le numéro de folio ou de compte de banque. Les seuls renseignements nécessaires pour établir une enquête de crédit au près d'un bureau de crédit sont le nom, le prénom, les adresses actuelles et antérieures de même que la date de naissance. De plus le propriétaire doit obtenir du futur locataire une permission écrite avant de pouvoir effectuer une enquête de crédit.

Questions-réponses

L'enquête de crédit est-elle obligatoire
L'enquête de crédit n'est pas obligatoire. Le propriétaire peut par contre exiger une telle enquête avant d'accepter quelqu'un. Normalement, le propriétaire se contente de contacter l'employeur actuel et les anciens propriétaires.

Combien coûte une enquête de crédit et qui dois la payer?
L'enquête de crédit coûte environ 45-50 dollars Canadiens et est au frais du locataire désirant quitter via une cession de bail ou une sous-location. Pour la non reconduction normale d'un bail, c'est le propriétaire qui doit assumer les frais d'enquête de crédit pour se trouver un nouveau locataire.

Qui doit payer la peinture, la tapisserie?
En cas de cession de bail ou de sous-location, le futur locataire accepte de prendre l'appartement dans les conditions physiques actuelles du loyer et selon les mêmes réglements du bail actuel établit avec le propriétaire. Donc le propriétaire ne peut exiger du locataire qui quitte via une cession ou une sous-location de peinturer, enlever la tapisserie ou laver les tapis. Le locataire qui quitte peut par contre décider d'éxécuter ces travaux à ses frais s'il veut se donner plus de chance dans la cession ou la sous-location de son loyer et ainsi éviter de payer plusieurs mois de loyer inutilement. Si ça fait longtemps que le loyer n'a pas été peinturé, le locataire habitant toujours le loyer peut exiger au propriétaire de peinturer ou de payer la peinture mais la loi n'est pas claire à ce sujet et il n'y a pas de délais établits dictant après combien d'années le propriétaire est obligé de payer. Pour ce qui est d'une personne qui emménage avec un nouveau bail avec le propriétaire, il incombe à cette personne de demander ce qu'elle veut au propriétaire comme conditions d'emménagement et de signature de bail. Une fois signé, il sera très difficile d'obtenir ce que vous voulez. Il est donc conseillé d'ajouter des clauses au bail stipulant les travaux à réaliser par le propriétaire. En cas de non respect, le locataire laisé aura donc le droit de quitter le bail sans pénalité. Si le locataire peinture le loyer d'une couleur différente de celle présente lors de son arrivée, le propriétaire a le droit d'exiger au locataire ne voulant pas reconduire le bail de repeinturer à ses frais avec la couleur originelle. Pour une cession ou une sous-location, le propriétaire ne peut exiger du locataire quittant de payer la peinture, mais ce sera au nouvel arrivant de repeinturer s'il ne reconduit pas le bail dans le futur. Donc avant d'accepter un bail faisant l'objet d'une cession de bail, informez-vous au près du propriétaire si la couleur des murs est celle d'origine. Même chose pour la pose de tapisserie. Également, le propriétaire ne peut exiger du locataire de repeinturer s'il y a de petits manques de peinture car ceci fait partie de l'usure normale d'un loyer, à moins qu'il y ait un trou dans le mur ou un bris majeur.

Qui doit payer pour le lavage des tapis?
Normallement, le lavage des tapis fait partie de l'entretien normale du loyer et est généralement au frais du locataire s'il désire faire effectuer cette tâche. En cas de cession ou sous-location de bail, la propriétaire ne peut exiger que le locataire quittant paye les frais de location d'une machine à laver les tapis (environ 30$ + taxes) ou les services de nettoyage des tapis par des professionnels (environ 70$ + taxes). Le futur locataire accepte le loyer tel quel lors d'une cession ou une sous-location de bail à moins qu'il ne l'exige dans le contrat. Un nouveau locataire qui signe un bail normal peut exiger du propriétaire le lavage de tapis comme conditions de signature tandisque que pour une cession ou une sous-location le locataire qui quitte n'est pas obligé face au propriétaire d'accepter de payer ces frais. Le locataire qui quitte peut par contre décider de payer les frais de lavage pour augmenter ses chances de trouver quelqu'un.

Les frais d'électricité
Une loi spéciale existe pour protéger les locataires qui quittent un loyer. Cette loi stipule que lorsque vous quittez un loyer et remettez les clés au propriétaire, vous n'avez plus à payer les frais d'électricité du loyer et ce même si vous avez encore un bail avec le propriétaire. Ces frais sont à la charge du propriétaire désormais. Informez-vous au près d'Hydro-Québec car plusieurs propriétaires ne connaissent pas cette loi et pourraient exiger que vous payez à deux places en même temps. Dès que vous quitter un loyer pour aller habiter ailleurs, informer Hydro-Québec de votre changement d'adresse.

Les frais d'électricité au Québec peuvent parfois être très élevés dus aux hivers froids. Le propriétaire peut décider s'il inclut ou non les frais d'électricité dans le montant du loyer.

Contestation des frais d'augmentation du loyer
Si vous trouvez que l'augmentation du loyer est trop élevée, vous pouvez tel que stipulé sur l'avis d'augmentation du loyer, exiger un recalcul de la part de la régie du logement si vous n'êtes pas capable vous entendre avec le propriétaire. Vous obtiendrez ainsi une réponse. Il exise un formulaire spécifique qui établit le montant limite d'augmentation du loyer. Pour se faire, ce formulaire tient compte dans son calcul des taxes municipales, de l'évaluation foncières et des travaux effectués par le propriétaire entre autre. La régie s'occupera de vérifier si l'augmentation du propriétaire respecte les taux établits selon ce formulaire. Ce formulaire est disponible sur le site de La Régie du Logement du Québec.

Quelques conseils

Lorsque vous emménagez
Si vous voyez que le loyer que vous venez de louer est en mauvaise état, il est conseillé de prendre des photos de l'état actuel de l'appartement pour que lorsque vous quittiez, le propriétaire ne vous incombe pas les bris. Avec des photos, vous aurez une preuve en cas de litige. Également il est fortement conseillé d'inscrire sur le bail les conditions que le propriétaire doit respecter pour que le bail son effectif. Protégez-vous!

Lorsque vous effectuez une cession ou une sous-location de bail
Ne laisser pas le propriétaire s'infiltrer dans votre procéssus de sélection des candidats potentiels car celui-ci pourrait démotiver ou faire peur au candidats intéressés par ces exigences ou son comportement. Informez-vous vous-mêmes des références du candidat, appellez son ancien propriétaire ou son employeur pour être certain que le candidat soit retenu lorsque vous présenterez votre candidat à votre propriétaire via l'avis de cession ou de sous-location. Si le candidat hésite à vous donnez de l'information c'est peut-être signe qu'il n'est pas sérieux ou qu'il possède un mauvais dossier de crédit ou de location. Le processus dépend grandement de l'attitude de votre propriétaire. Si celui-ci semble pointilleux dans ses critères ou refuse illégalement des candidats sous de faux prétextes (couleur, religion, nombre d'enfant, personne sur l'aide social) vous aurez deux choix: soit de lui trouver un candidat qui corresponde à toutes ses attentes même celles discriminatoires, soit lui donner l'avis de cession ou de sous-location et attendre le délais maximal de 15 jours pour recevoir sa réponse. S' il refuse votre avis, vous pourrez aller en arbitrage devant la Régie du Logement et plaider que votre propriétaire refuse votre candidat pour des motifs discriminatoires, illégals ou non fondés. Assurez-vous par contre que votre candidat possède de bonne références de location et de paiement de loyer avant d'aller en arbitrage.



Pas de favoritisme pour vous trouver un candidat de cession ou de sous-location
Si une personne vient visiter votre loyer et vous promet qu'elle va le prendre, ne prenez pas sa candidature pour acquise malgré toute la bonne foi ou la sympathie qu'elle peut dégager! Continuez d'annoncer votre loyer, de prendre les appels des candidats et de le faire visiter. Sur 10 candidats qui semblent très intéressés, souvent un seul sera vraiment près à prendre votre loyer. Les autres auront peut-être trouvé mieux ailleurs entre temps, ne seront peut-être plus certains, trouveront peut-être vos exigences finalement trop élevées et dans la plupart des cas ne vous rappellerons pas pour vous le dire. Le proverbe "pas de nouvelles bonne nouvelle" ne s'applique pas dans la location! Soyez vendeur, premier arrivé premier servi. Tant que vous n'avez pas un conrat de cession de bail ou de sous-location accepté par votre propriétaire, continuez de chercher.